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周某某与浙江某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
2016-6-17  03:06

 

一、案件由来
申请人:周某某
被申请人:浙江某房地产开发有限公司
申请人周某某(以下简称申请人)为与被申请人浙江某房地产开发有限公司(以下简称被申请人)商品房买卖合同纠纷一案,向台州仲裁委员会申请仲裁。台州仲裁委员会根据双方签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款受理本案。依照台州仲裁委员会仲裁规则规定组成合议仲裁庭审理。
二、案件基本事实
2011年6月14日,申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》一份,约定申请人向被申请人购买两层商铺房屋,其中一层层高为5.2米,建筑面积50.03平方米;二层层高为3.8米,建筑面积50.03平方米,房价为每平方米24485.31元,总价款为2450000元。出卖人应当在2012年10月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3、用水、用电、用气、道路等,具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:因市政规划等因素导致建设周期延长;非出卖人原因导致交付延期的。出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第九条约定的特殊情况外,出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第九条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、因合同第八条、第九条等特殊原因导致出卖人延期交房的,出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同签订后,申请人依约支付了购房款。2012年9月28日本案房屋建设工程竣工验收合格,2013年4月23日取得建设工程竣工验收备案证明。申请人于2012年12月25日接收房屋。房屋一层后面有部分为夹层,经鉴定,夹层建筑面积为8.57平方米,高度为2.7米。同时一、二层楼之间,申请人自行搭建了楼梯。
申请人认为被申请人的行为已构成违约,故提起仲裁,请求裁决:1.被申请人向申请人支付逾期交房的违约金128625元(按购房款日万分之三自2012年10月30日计至2013年4月23日);2.被申请人向申请人返还高度不符合合同约定部分面积购房价款人民币266289元;3.被申请人在交付房屋的一二层之间搭建楼梯或向申请人支付搭建楼梯的费用3000元;4.本案仲裁所产生的费用由被申请人承担。
三、仲裁裁决要旨
针对仲裁庭归纳的本案争议焦点:一、被申请人是否构成逾期交房,如构成,违约金如何计算?二、被申请人交付的房屋层高是否符合合同约定,如不符合,该部分购房款是否应予返还?三、房屋一、二层之间的楼梯搭建是否已经约定由申请人自理,搭建费用为多少?仲裁庭经审理认为:
(一)关于被申请人是否构成逾期交房,如构成,违约金如何计算的问题。
本案房屋建设工程竣工验收合格时间为2012年9月28日,合同约定交房时间为2012年10月30日,申请人接收房屋时间为2012年12月25日,取得建设工程竣工验收备案证明时间为2013年4月23日。申请人认为被申请人未按约定期限交房系违约。被申请人认为没有按照合同约定的时间交房系非自身原因造成,是拆迁、供电等原因导致工程竣工验收及备案延期,根据合同第九条约定可以据实延期交房,不构成违约。仲裁庭认为,被申请人所主张的拆迁、供电等问题,是被申请人在开发房地产过程中,约定交房之前应当解决的,不属于合同第九条约定的情形,故对其抗辩理由不予支持,被申请人逾期交房构成违约。申请人要求被申请人支付从2012年10月31日起至实际接收房屋之日止(即2012年12月25日)的逾期交房违约金仲裁庭予以支持。但申请人要求被申请人按照合同第十条约定支付自申请人接收房屋后至取得建设工程竣工验收备案证明时止的违约金,没有依据,同时申请人也没有提供这期间的实际损失依据,仲裁庭对申请人自接收房屋后至取得建设工程竣工验收备案证明时止的违约金不予支持。故被申请人实际逾期交房56天,按合同约定被申请人应承担逾期交房违约金13720元。
(二)关于被申请人交付的房屋层高是否符合合同约定,如不符合,该部分购房款是否应予返还的问题。
本案被申请人交付的房屋一层后面有部分高度不符合合同约定的5.2米高,被申请人在签订合同时没有按照合同约定提供房屋平面图,也没有向申请人告知一层有部分为夹层,层高不足5.2米。现被申请人交付的房屋一层其中8.57平方米的高度只有2.7米,虽然符合图纸的设计进行建造,该夹层部分也能够办理房产证,但不符合合同约定,构成违约,应承担相应的违约责任。仲裁庭对申请人要求退回部分购房款的请求予以支持,根据一层房屋的实际房价、层高、办证情况、使用价值等综合因素考虑,酌定被申请人退还申请人购房款101801元。
(三)关于房屋一、二层之间的楼梯搭建是否已经约定由申请人自理,搭建费用为多少的问题。
仲裁庭认为未搭建楼梯的房屋影响房屋正常使用功能,属于买卖标的物的质量瑕疵,现有证据无法证明双方已经约定房屋一、二层之间的楼梯搭建由申请人自理,故被申请人应承担相应违约责任,酌定被申请人赔偿申请人自行搭建楼梯的费用3000元。
根据以上理由,仲裁庭作出如下裁决:一、被申请人于本裁决书发生法律效力之日起十五日内支付申请人逾期交房违约金13720元;二、被申请人于本裁决书发生法律效力之日起十五日内退还申请人购房款101801元;三、被申请人于本裁决书发生法律效力之日起十五日内支付申请人搭建楼梯的费用3000元;四、驳回申请人的其他仲裁请求。
四、对本案争议问题的法律分析
首先,关于被申请人逾期交房的违约金计算的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋交付时间为2012年10月30日,但实际上申请人接收房屋时间为2012年12月25日,该房屋取得建设工程竣工验收备案证明时间为2013年4月23日。逾期交房的时间应该计算至哪一天?根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案《商品房买卖合同》合同第九条约定:“出卖人应当在2012年10月30日前,将符合下列条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;”第十条约定:“除本合同第九条规定的特殊情况下,出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日,自本合同第九条规定的最后期限的第二天至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”该合同约定了建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明是房屋交付的条件,同时约定未按合同约定的期限交房的违约责任,但未约定没有具备交房条件时,即未取得建设工程竣工验收备案证明,交房的违约金承担方式。因此,被申请人实际逾期交房的时间应计算至申请人实际接收房屋之日为妥,即2012年12月25日,而不应计算至2013年4月23日。
其次,关于房屋层高的问题。本案《商品房买卖合同》约定商铺一层层高为5.2米,但实际上根据图纸的设计建造一层后面其中有8.57平方米的高度只有2.7米。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的规定,该夹层部分也能够办理房产证,但被申请人事先未与申请人约定一层有一部分高度只有2.7米的情况,且该图纸也没有附在合同后面。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,被申请人的行为构成履行合同义务不符合合同约定,应当承担相应的违约责任。
最后,关于一、二层之间未搭建楼梯问题。根据图纸的设计,楼梯系由申请人自理,但该图纸也没有附在合同后面。本案《商品房买卖合同》第九条约定:“出卖人应当将符合下列条件的商品房交付买受人使用:3、用水、用电、用气、道路等,商品房正常使用的基本条件。”而未搭建楼梯的房屋影响房屋正常使用功能,因此,被申请人的行为构成履行合同义务不符合合同约定,应当承担相应的违约责任。
通过以上的分析,笔者认为,依法成立的合同对双方均有法律约束力,双方均应受合同约束,行使权利,承担义务,一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的条件,应向对方承担违约责任。在商品房买卖过程中,特别是商品房预售买卖,往往合同约定的房屋与实际建造的房屋会有差别,买受人在签订商品房买卖合同时一定要看清楚合同约定的内容,以便在今后维权时能够拿起法律武器依法维护自身的合法权益。房地产开发公司在销售商品房时也要将相关设计情况、图纸等内容附在合同后面,告知买受人,以免引起不必要的纠纷。(陈曦)



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